Lors de l’achat ou de la vente d’une maison, il est très important de savoir comment évaluer ou faire évaluer correctement le bien qui nous intéresse. Ce n’est pas une mince affaire, mais nous vous donnerons ici toutes les informations dont vous avez besoin pour procéder de la meilleure façon possible.

Les différents types de prix

Le prix demandé par le vendeur, qui est généralement supérieur ou égal au prix de vente réel, est déterminé de manière assez « scientifique » et précise. Lors des périodes les plus basses du cycle immobilier, l’offre et la demande se rencontrent et ne concluent l’affaire que s’il y a un rabais, qui peut atteindre 20 %. En outre, il arrive que les propriétaires demandent un prix beaucoup plus élevé que celui estimé par les experts du marché immobilier (évaluateurs, agents immobiliers qualifiés). Les agents et évaluateurs indépendants et sérieux fondent leurs estimations sur les prix de vente réels du marché. Ainsi, les estimations et les évaluations des autres sont utiles et importantes, mais nous devons apprendre à faire nos propres vérifications. Connaitre le prix du m2 à Mallemort ou ailleurs constitue déjà un premier pas vers cela.

Le « prix de base » : il dépend du nombre de mètres carrés

Le prix de base d’une propriété est donné par la surface commerciale en mètres carrés de la propriété multipliée par la « valeur de la surface par mètre carré ». Toutes les parties d’un bien immobilier n’ont pas le même « poids » pour déterminer la surface commerciale. En pratique, la surface commerciale est donnée par la surface totale de l’unité immobilière, y compris tous les murs intérieurs, les murs d’enceinte, les balcons éventuels, les terrasses.

Comment déterminer la « valeur du mètre carré » ?

Il existe essentiellement plusieurs méthodes pour connaître la valeur du mètre carré dans la région. La première consiste à interroger directement les habitants de la région et les différentes agences immobilières sur les prix de vente réels. La deuxième façon, plus précise, consiste à prendre des revues d’annonces immobilières relatives à cette zone et à reporter sur un tableur tel qu’Excel les prix et la superficie en mètres carrés d’au moins une douzaine de propriétés.

Comment la zone, le type et la taille influencent-ils ?

Les propriétés situées dans les zones centrales des villes sont, en général, plus chères au mètre carré que celles situées dans les zones en périphérique. En outre, le prix des différents types de biens immobiliers varie, même de façon considérable. La taille d’un bien immobilier est également importante, car le prix n’augmente pas de manière linéaire avec la taille.

Les éléments propres à la propriété qui nous intéresse

Ces éléments sont, pour l’essentiel, les suivants :

• Les caractéristiques internes de l’unité immobilière : en particulier, l’exposition, la luminosité, la vue et l’étage ;
• Son niveau de qualité : un bon état et une répartition « moderne » de l’espace, tous deux typiques des maisons neuves ou rénovées, n’ajoutent pas de valeur au prix de base, car ils sont considérés comme acquis, mais ils le diminuent jusqu’à 30% (le coût de la rénovation) s’ils font défaut ;
• Les caractéristiques et le niveau de qualité de l’immeuble.
• Les commodités de la zone : la présence d’espaces verts, la proximité des transports, des centres commerciaux, des écoles, etc. Augmentent la valeur.